Para quem é dono de um imóvel ou de um veículo, a forma mais barata de tomar um empréstimo para pagar outras dívidas com juros altos, investir em um negócio próprio, fazer um curso, viajar ou realizar um sonho qualquer é dar um desses dois bens como garantia de outro empréstimo com taxas bem abaixo da média do mercado. O chamado “refinanciamento” – também conhecido por hipoteca, “home equity” ou crédito pessoal com garantia de um bem – é uma modalidade de crédito pessoal nova no Brasil e muito pouco divulgada pelos bancos. Ainda que desconhecida, essa modalidade de crédito é muito interessante para o cliente, que pode ter acesso a empréstimos com juros a partir de 1,05% ao mês + correção pelo IGP-M no refinanciamento do imóvel e de 1,90% + correção pelo IGP-M no refinanciamento do veículo. As taxas são bem mais atraentes do que as das modalidades de crédito mais populares entre os brasileiros, conforme a tabela abaixo:

 

 

As taxas de juros são o elemento mais importante do custo de um empréstimo. Imagine, por exemplo, que alguém passou por uma fase financeira difícil e tem uma dívida de R$ 50 mil no cartão de crédito. Se esse consumidor decidir pagar a dívida em 12 parcelas iguais, terá de desembolsar um total de R$ 87.462,07, sendo R$ 50 mil do valor da dívida mais R$ 37.462,07 em juros e IOF (Imposto sobre Operações Financeiras). Já se tomar um empréstimo pessoal de R$ 50 mil em algum banco pagando 3% ao mês de juros, o valor total a ser pago, considerando exatamente as mesmas condições, cairá para R$ 61.560,76. O consumidor, portanto, terá economizado R$ 25.901,31 em juros. Considerando um crédito pessoal com garantia de um imóvel ou de um veículo, a economia seria ainda maior – apesar de ser impossível calculá-la com precisão porque não se conhece o IGP-M futuro. Quem escolhe a linha de crédito mais barata possível usando os próprios bens em garantia de um empréstimo, portanto, faz um excelente negócio.

 

Tanto isso é verdade que a maior parte das pessoas que contrata o refinanciamento no Brasil utiliza o dinheiro exatamente para pagar dívidas mais caras e economizar com juros. Nesse caso, imagine que a pessoa tem R$ 50 mil de dívida no cartão de crédito, quer quitar essa dívida cara e ainda precisa de mais algum dinheiro para despesas futuras. A pessoa pode dar a própria casa em garantia para tomar R$ 100 mil emprestados por meio de um refinanciamento: R$ 50 mil irão diretamente para o banco emissor do cartão de crédito como forma de saldar a dívida antiga e o resto irá para a conta do cliente. Mesmo que agora o consumidor deva o dobro (R$ 100 mil, e não mais R$ 50 mil), os juros totais pagos ao banco serão muito menores do que antes.

E muitas pessoas já começam a usar o produto também para financiar casas que ainda nem foram quitadas. Imagine que alguém financiou a compra de uma casa de R$ 200 mil há cinco anos e que ainda precisa pagar R$ 50 mil ao banco para acabar com a dívida. Como os imóveis se valorizaram muito no período, é provável que essa mesma casa já valha hoje algo em torno de R$ 400 mil. Se estiver precisando de dinheiro, o dono desse imóvel pode tomar outro financiamento no banco, desta vez de R$ 150 mil, pagar os R$ 50 mil que deve hoje à instituição financeira que liberou o primeiro empréstimo e ainda ficar com R$ 100 mil no bolso para pagar ao longo dos próximos anos.

 

 

 

 

Refinanciamento de imóvel

Diversos bancos oferecem o refinanciamento, mas geralmente apenas Aos clientes de alta renda ou então para tentar “salvar” outro empréstimo com altíssimo risco de inadimplência concedido pela própria instituição. O refinanciamento de imóvel é o que possibilita ao cliente bancário levantar o maior volume de recursos. Os bancos costumam liberar até 50% do valor do imóvel. Isso quer dizer que alguém que tenha uma casa avaliada em R$ 400 mil vai conseguir a liberação de até R$ 200 mil dando o imóvel em garantia do empréstimo. É importante lembrar que nem sempre esse cliente vai conseguir os R$ 200 mil porque há outro fator que limita o teto do refinanciamento: o comprometimento da renda. Os bancos vão liberar um crédito com parcelas de pagamento mensais que correspondam a no máximo 30% da renda bruta do tomador – mas esse percentual cai caso ele tenha também outras dívidas contratadas que não sejam quitadas com essa operação. Nesse limite, no entanto, pode ser possível compor renda com familiares. Então imagine que alguém ganha R$ 10 mil por mês e tem uma esposa que ganha outros R$ 10 mil. Se essas duas pessoas comprarem um imóvel juntos e não têm outras dívidas, o limite de comprometimento da renda com as prestações do empréstimo será igual a 30% de R$ 20 mil – ou seja, as prestações mensais do financiamento poderão ser de até R$ 6 mil. Caso esse mesmo casal tenha outra dívida com prestação mensal de R$ 1 mil, aí o limite da parcela do refinanciamento cai para R$ 5 mil.

 

Refinanciamento de casa

Os juros cobrados nesse tipo de empréstimo serão a partir de 1,05% ao mês mais a correção pelo IGP-M. Os prazos de pagamento costumam variar entre 1 e 30 anos – empréstimos mais longos podem ter uma parcela mensal de pagamento mais baixa, mas com pagamento de juros por muito mais tempo. Ao dar seu próprio imóvel em garantia do empréstimo, a pessoa pode tomar do banco a partir de R$ 30 mil. A operação, no entanto, tem alguns custos. Será necessário pagar IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) de 1,88% calculado sobre o valor total do empréstimo e pago no momento em que o crédito é liberado – o imposto só não será cobrado quando o dinheiro emprestado servir para a reforma de um imóvel residencial, sendo necessário apresentar o orçamento e o cronograma das obras assinado por um engenheiro. O FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) não pode ser utilizado nesse tipo de operação, mas o imóvel pode estar alugado a um terceiro – isso, inclusive, ajuda a compor a renda do tomador do empréstimo. Também pode ser necessário pagar uma taxa de análise de crédito e uma taxa de avaliação do imóvel e arcar com dois seguros: um de danos físicos ao imóvel e outro para morte ou invalidez permanente do tomador. Por último, será necessário pagar os custos do cartório, já que o imóvel será alienado em nome do banco – o que ficará registrado na matrícula da propriedade. Por isso, para saber o custo real de um refinanciamento, preste sempre atenção ao CET (custo efetivo total) do empréstimo, uma taxa percentual que engloba todos os custos da operação, e não apenas os juros.

A parte operacional do refinanciamento é um pouco longa. Quem tem o pedido de crédito aprovado pelo banco terá de preencher uma ficha com dados pessoais e do imóvel. Será necessário entregar documentos como cópias de CPF e RG, comprovante de endereço, comprovante de renda, últimos holerites, escritura e matrícula atualizada do imóvel, certidão negativa de débitos com o condomínio e comprovante de que não há dívidas de IPTU, entre outros. Em seguida, o banco vai contratar uma empresa de avaliação para se certificar de que o imóvel vale mesmo tanto quanto o cliente declarou. Se tudo der certo, o processo entra na fase de formalização, com a assinatura do contrato de empréstimo, o registro da operação em cartório e, por fi, a liberação do dinheiro. Quando o cliente toma dinheiro emprestado também para pagar outras dívidas, uma parte dos recursos será depositada diretamente na conta do credor inicial e o restante vai para o bolso do cliente. O processo todo demora no mínimo 30 dias e só depois o dinheiro é liberado – mas lembre-se que pode haver uma demora adicional caso o próprio cliente demore em levantar a documentação necessária ou o cartório não forneça toda a papelada rapidamente.

 

Refinanciamento de veículo

Para quem precisa de menos dinheiro (algo entre R$ 10 mil e R$ 30 mil) e não pode esperar muito pela liberação dos recursos, uma boa opção é realizar o refinanciamento de um veículo (automóvel, moto ou até caminhão) ao invés da casa própria. A operação é bem parecida, mas os juros serão maiores (a partir de 1,90% mais correção pelo IGP-M), o prazo máximo de pagamento será de cinco anos e os bancos geralmente não fazem refinanciamento de veículos com mais de 10 anos de uso. Uma das vantagens é que algumas instituições financeiras vão liberar um empréstimo equivalente a até 90% do valor do veículo, de acordo com a tabela Fipe. Mas o grande benefício é o prazo de liberação do dinheiro, que pode sair em uma semana.

A rapidez do processo pode ser explicada pela facilidade de conseguir todos os documentos necessários para o fechamento da transação. Entre outras coisas, não será necessário buscar certidões de quitação de débitos condominiais ou de IPTU nem registrar a operação em cartório. O veículo será alienado em nome do banco, e a operação fica registrada no próprio documento do automóvel.

 

Quem deve ou não fazer o refinanciamento

O refinanciamento é especialmente interessante para quem está muito endividado com linhas de empréstimos caras – essas pessoas são a maioria entre os que contratam o produto. Quem quer abrir o próprio negócio, investir em algo com uma taxa de retorno superior ao do custo do empréstimo, fazer um curso no exterior, viajar ou realizar qualquer outro sonho e não consegue um financiamento mais barato no banco também pode considerar o refinanciamento como uma excelente opção.

Já pessoas que estão ultraendividadas e que nem com o refinanciamento vão conseguir equilibrar suas contas não deveriam usá-lo. Por ultraendividado, entenda-se, por exemplo, uma pessoa que tenha uma dívida que supera 50% do valor do imóvel e poderá continuar com uma situação financeira difícil mesmo que faça o refinanciamento. É importante entender que, nessa operação, o imóvel ou o veículo são alienados em nome do banco credor. Isso quer dizer que, após 90 dias de inadimplência no pagamento das parcelas do novo empréstimo, rapidamente o banco poderá retomar os bens, que serão leiloados para pagar a dívida. Se o preço do bem alcançado em leilão ficar abaixo de seu valor de mercado, o devedor, além de perder o be, ficará com o prejuízo. Também é preciso entender que, quando um imóvel é alienado ao banco, ele deixa de ser propriedade exclusiva do tomador deste crédito – e, portanto, deixa der impenhorável. A legislação brasileira vai favorecer o banco, que conseguirá executar a dívida usando suas garantias de forma rápida e pouco burocrática. Então, para alguém ultraendividado, provavelmente o melhor conselho será o de vender a casa ou o carro, abater os débitos e recomeçar a vida financeira.